real-estate-crowdfunding

Regüle edilmiş crowdfunding-kitlesel fonlama online bir platform aracılığıyla finansal varlıkların (ortaklık hakkı, borçlanma aracı vs) yatırımcıların yer aldığı topluluğa sunulması faaliyetidir. Son 5 yıldır yoğun bir şekilde menkul kıymet regülatörleri/sermaye piyasası otoriteleri bu platformların nasıl faaliyet göstereceğini, platformu işleten şirketlerin ve diğer aracıların hukuki ve operasyonel altyapılarını mevzuata bağlamakta ve yatırımcılara güven ortamı oluşturarak ekosistemi düzenlemektedir.

Tüm bu düzenlemeler kitlesel fonlama eko sisteminin tümüyle entegre olmasına ve kusursuz bir şekilde tasarlanmasına imkan tanır. Aşağıdaki şemada bu sistemin bir özeti verilmektedir.

gurcan

Kitlesel fonlama eko sisteminin amacı fona ihtiyacı olan yatırımcıyla fon arz edecek kesimi geleneksel yöntemlere kıyasen çok daha verimli şartlarda ve regülatif bir piyasada bir araya getirmektir. Dünyada düzenleyici kuruluşlar bu yapının sağlıklı bir hale kavuşabilmesi için son 5 yıldır ciddi çaba harcamaktadır. Temel amacı yatırımcıların korunması ve mevzuata uyumlu bir piyasa yaratmak olan bu kuruluşlar platformların nasıl faaliyet göstereceği ve raporlama yapacağı konusuna odaklanmakta. ABD’de SEC, Jobs Act vasıtasıyla ciddi kurallar koymuş ve aracı şirketlerin, yatırımcıların, third party’lerin ve platformların hukuki durumlarını net olarak tanımlamıştır. ABD’de 5 yılda kitlesel fonlamayla toplanan paraların 70-80 milyar dolardan 750 milyar doları aşması bu sistemin başarılı işlediğinin ve ekonomiye katkı sağladığının bir kanıtıdır.

ABD’de nitelikli-accredited olmayan yatırımcılara getirilen sınırlama, sofistike görülen bu finansal araçların işin ehli kişiler tarafından kullanılmasını ve ihtiyatlı bir şekilde yönetilmesini sağladı. Bu da herhangi bir kitlesel fonlama platformunun ciddi bir başarısızlık vakasına maruz kalmadan hayatta kalmasına ve büyümesine imkan tanıdı. Nitelikli olmayan yatırımcılara yönelik sert kısıtlamaların olduğu ABD’ye rağmen Kanada, İngiltere ve AB ülkelerinde daha esnek düzenlemelerle ve istisnalarla kitlesel fonlama sektörü hızlıca gelişti. Sermayenin ve yatırımın demokratikleşmesi anlamında bu düzenleme esnekliklerinin artması şu an bir trend olarak göze çarpıyor. Bununla birlikte AML/CFT uyumluluğu, yatırımcıların uygunluk analizi gibi konularda herhangi bir taviz verilmeden eko sistemin güvenli tutulması da mümkün.

Kitlesel fonlama platformlarının işleyisinin başlangıç unsuru platforma giriş yapan müşterinin, kimlik ve adres teyidi, yatırım uygunluk kontrolü (yatırımın onun için uygun olup olmadığı) ve sermaye piyasası otoritesinin mevzuatla belirlediği diğer şartları taşıyıp taşımadığı kontrolleridir. Bu süreçten sonra yatırımcıya yapılacak yatırım hakkında detaylı bilgi sunulması ve yatırım kararı vermesinin teşvik edilmesi sağlanır. Söz konusu bilgilendirme (disclosing) süreci offering/information memorandum, prospectus/sirküler vasıtasıyla yapılır ve bu hem mevzuatın şart koştuğu bir durumdur hem de bir pazarlama aracıdır. Platformlar bugün farklı sektörlere (madencilikten, gayrimenkule; mobil uygulamalardan, sağlığa) yatırım yapabilme imkanı sağlamaktadır. Farklı sektörlerde kurulan doğru müşteriyi hedeflemeye çalışan platformlar için sürecin devamlılığı şeffaflığa ve yatırımcıya verilen güvene bağlıdır. Bir ülkede verimli yatırımların artması, katma değer sağlayacak girişimlerin düşük aracılık maliyetleriyle desteklenmesi için kitlesel fonlama mekanizmasının faydası sınırsızdır. Burada soru işareti olan parasını bir yatırıma emanet eden yatırımcının devamlı bilgilendirilmesi, güven duyabilmesidir.

Regüle edilmiş kitlesel fonlamanın en şaşırtıcı kısmı gayrimenkul endüstrisinde yaşananlardır. Bugün Fundrise, RealtyMogul gibi gayrimenkul kitlesel fonlama şirketleri oldukça büyük bir başarı yakalamıştır. Normalde ciddi düzeyde yatırım gerektiren gayrimenkulun yüzlerce kişi tarafından bir araya gelerek satın alınması ve sahiplik sorununun arada oluşturulan özel bir hukuki yapıyla çözümlenerek gayrimenkule ilişkin kira geliri ve değer artışı gibi menfaatlerin paylaştırılması oldukça özgün ve kârlı bir çözümdür. Gayrimenkule ilişkin en ufak detayın (tapudan, deprem raporuna kadar) tüm yatırımcıların bilgisine sunulması ve kitlesel fonlama platformunun devlet gözetiminde olması başarının sırrıdır. Yatırım bazlı paya dayalı kitlesel fonlamada yatırımcılar bazen şirkete doğrudan ortak olarak bazen ihraç ettiği tahvili satın alarak bazen de gizli ortak nevinde katılım göstererek kar/zarara ortak olabilmekte. Gayrimenkul açısından bu satın alınan gayrimenkule payı oranında hukuken sahip olup anılan menfaatlerden yararlanılabilmesi söz konusu orjinalliği ve yeniliği ifade etmektedir.

Yine de devletin verdiği lisans, platformun devamlı olarak yatırımcıyı resmi belgelerle bilgilendirmesi yetersiz gelebilmekte ve bize daha iyi bir çözümü teknoloji sunabilmektedir. Son zamanlarda proje halinde olan blockchaine dayalı kitlesel fonlama platformları yatırımcıların güven ihtiyacını karşılayabilmektedir. Bu özellikle gayrimenkul piyasasında görülmektedir.

Ne bağımsız denetim, ne web sitesindeki doyumsuz açıklamalar, ne de regülatörün gözetimi altında faaliyet göstermek; hepsinden daha sağlam bir güvence varsa bunu blockchain sunabilmektedir. Normal şartlarda banka dahil herhangi bir kuruma parasını emanet eden bir kişi ancak söz konusu kurumun veritabanına anlık olarak ulaşarak gerçekten emanet ettiğinin halen mevcut olduğunu kontrol edebilir. Fiziken ve fiilen varlığının olup olmadığını bilemez. Ancak blockchain vasıtasıyla yatırımcı sahip olduğu public veya private key’ler ile söz konusu finansal kurumun veritabanına bağlı kalmaksızın anlık olarak emaneti kontrol edebilmekte ve devletlerin sağlayamadığı şeffaflığa ulaşabilmektedir.

Bununla birlikte tamamen kripto kökenli kitlesel fonlama platformları da yavaş yavaş artmaktadır. Sahip oldukları blockchain altyapısından ICO (token para) veya STO (token menkul kıymet)  ihraç ederek yatırımcıları platformlarına davet eden bu oluşumlar henüz regüle edilmiş bir piyasanın oyuncuları olarak görülmemektedir. Yatırımcıların gayrimenkullerin yanı sıra kripto varlıkların risklerine maruz kalması blockchain’in getirdiği avantajı bertaraf etmektedir.

Teknolojinin, sosyal medyanın, regülasyonun ve yatırımcının bir araya geldiği bu eko sistem Türkiye’ye geç de olsa gelmek üzere. Her ne kadar SPK’nın yeni düzenlemesi oldukça sorun barındırsa da, yine de heyecan verici bir adım. Türkiye’de hızla yaygınlaşan blockchain ile dünyanın 5 yıl önde götürdüğü crowdfunding’in buluşması artık bir hayal değil.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir